Verdienen met duurzamere exploitatie

Maatschappelijke én economische ontwikkelingen maken duurzamere keuzes in de bestaande gebouwde omgeving noodzakelijk. Krimpende budgetten en teruglopende leerlingaantallen zetten gebouweigenaren en –beheerders aan nog kritischer te kijken naar de kosten voor vastgoed en huisvesting.

Daarnaast spelen energiebesparing en een goed binnenmilieu een steeds grotere rol. Het grondiger kijken naar duurzame oplossingen bij geplande investeringen levert namelijk niet alleen kostenbesparingen op, het biedt ook investeringsruimte voor de toekomst. Bij het beheer en onderhoud, een essentieel deel van de exploitatie, liggen volop mogelijkheden om de duurzaamheid van gebouwen te verbeteren. De besparingen die hierbij te realiseren zijn, kunnen weer ingezet worden voor nieuwe investeringen. Bij nieuw te ontwikkelen gebouwen is integrale sturing op investerings- én exploitatiekosten inmiddels een bekend fenomeen. Bepaalde ontwerp- en uitvoeringskeuzes kunnen steeds beter getoetst worden op de financiële effecten. Daarnaast biedt ook in het beheer en onderhoud van bestaande gebouwen een regelmatige duurzaamheidscheck de mogelijkheid gebouwen aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden. Zeker ook financieel gezien. Echter, het ontbreekt vaak nog aan expliciete aandacht hiervoor bij onderhouds- en vervangingsmomenten. Bij uitstek zijn dat zeer geschikte uitvoeringsmomenten om meer duurzame afwegingen te maken.

Lees verder onder de foto

STRATEGISCHE WAARDE
Verduurzamingsmaatregelen kunnen prima ingepast worden in de meerjarenonderhoudsbegroting. Hiermee ontstaat een effectief instrument voor de verduurzaming van gebouwen. Er kunnen per gebouwelement of gebouwgebonden installaties bredere, duurzamere afwegingen gemaakt worden. Niet alleen de investerings- en onderhoudskosten worden beoordeeld, maar ook de exploitatiekosten. Als het meerjarenonderhoudsplan op orde is, zou dit inzicht moeten bieden in: – Geplande onderhoudsactiviteiten voor het gebouw en de installaties; – Benodigde budgetten op korte en langere termijn; – Mogelijke investeringspieken voor het noodzakelijk onderhoud en vervanging. Minimale onderhoudskosten en minimale verstoring van het primaire proces, zijn in principe de leidraden voor de planning. Bij de, normaliter periodiek uit te voeren, actualisatie ontstaat een prima moment om duurzame ingrepen te gaan overwegen en te integreren. Een duurzamer meerjarenonderhoudsplan biedt voor beheerders én gebruikers de nodige voordelen: – Verlaging van de totale exploitatielasten; – Waardeverbetering en verhoging van de huisvestingskwaliteit van het gebouw; – Realisatie van een prettiger verblijf- en werkklimaat voor bezoekers en personeel waardoor ook het primaire proces productiever kan verlopen; – Verlenging van de levensduur van het gebouw; – Imago- of identiteitsverbetering van de school. Op strategisch niveau levert dit document zodoende onmisbare informatie om te komen tot de juiste huisvestingskeuzes.

HUIDIGE PRAKTIJK
Huidige meerjarenonderhoudsplannen worden opgesteld aan de hand van een functioneel technische beoordeling. De technische conditiemeting van de in een gebouw aanwezige gebouwelementen en gebouwgebonden installaties (conform NEN2767) levert niet automatisch voorstellen op voor maatregelen die de duurzaamheid van het gebouw substantieel kunnen verhogen, maar leidt meestal tot een advies met maatregelen gericht op het behouden van het oorspronkelijke gebouw en de oorspronkelijk gekozen bouwkundige en installatietechnische gebouwelementen. Daarnaast is het zo dat momenteel gebruikte softwarepakketten voor het maken van een meerjaren onderhoudsplan geen relatie leggen met andere kostensoorten. De huidige softwarepakketten zijn op dit moment niet geschikt voor het maken van een bredere afweging. Een afweging waarin ook de relatie met andere exploitatiekosten zoals de energiekosten, de technische en economische levensduur, aspecten zoals het effect op het verblijf- en werkklimaat, of andere duurzaamheidsaspecten worden betrokken. Ook zijn er vaak binnen organisaties nog maar beperkt duurzaamheidsambities geformuleerd. Duurzaamheid of energiebesparing is vaak ook nog geen verantwoordelijkheid voor de gebouwbeheerder of facilitair manager. En duurzame overwegingen en/of investeringen worden uitgesteld tot het moment van een grote renovatie. In de veronderstelling dat dan pas kosteneffectieve maatregelen kunnen worden genomen.

Lees verder onder de foto

WAT ER NU AL TE DOEN IS?
Tips voor gebouweigenaren, vastgoedbeheerders en facilitair managers: – Formuleer de ambities rond de gebouwkwaliteit breder dan alleen de technische kwaliteit van de oorspronkelijke gebouwelementen; betrek ook de wensen van gebruikers of eventuele huurders hierbij. – Maak taken en verantwoordelijkheden op het gebied van duurzaamheid een expliciet onderdeel van functieomschrijvingen van facilitair managers en beheerders. – Maak gebruik van het moment waarop het meerjarenonderhoudsplan geactualiseerd wordt om te onderzoeken wat voor uw gebouw(en) de gewenste duurzaamheidsambitie is en welke maatregelen hiervoor getroffen kunnen worden. – Hanteer bij een integrale beoordeling van investerings-, onderhouds- én exploitatiekosten een ruime tijdshorizon. Na de terugverdientijd blijven maatregelen immers soms nog meer dan tien jaar geld opleveren. – Leg een besluit ten aanzien van de te realiseren duurzaamheidsambities en doelstellingen in het ondernemings- en/of huisvestingsplan vast. – Monitor, bijvoorbeeld via een energie- of gebouwbeheersysteem, of doelstellingen ook worden bereikt; realiseer ook hier een koppeling met de werkelijke energiekosten. Het herijken, misschien wel volledig opnieuw opzetten van het gehele meerjarenonderhoudsplan, vraagt durf! Echter, deze investering én de mogelijkheid dit te koppelen aan een duurzaamheidsonderzoek zoals een Energieprestatie advies, maakt de financiële mogelijkheden en voordelen inzichtelijk.

AlphaConsultancy ondersteunt én begeleidt vele vastgoedeigenaren en –beheerders bij technische en financiële vraagstukken op het snijvlak van onderhoud en duurzaamheid. Lees meer op www.alphaconsultancy.nl.

Lees het artikel hieronder in de online editie van Schooldomein.