Effectieve bouwkostensturing oplossing

De huidige aannemersmarkt vormt in toenemende mate een bedreiging voor bouwprojecten in primair en voortgezet onderwijs. Door beperkte budgetten en stijgende prijzen neemt het risico toe dat projecten vertraging oplopen of zelfs geheel moeten worden stopgezet omdat zij financieel onhaalbaar zijn gebleken. Deze situatie vraagt om een effectieve samenwerking tussen ontwerpers en bouwers om te komen tot de hoogst mogelijke kwaliteit die kan worden gerealiseerd. Een Bouwteamovereenkomst kan uitkomst bieden.

Het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB) heeft in 2016 inzicht gegeven in de discrepantie tussen VNG normbedragen en de werkelijke bouwkosten. Dit beeld wordt bevestigd door een recente enquête van Bouwstenen voor Sociaal. De afgelopen periode zijn de eisen die aan huisvesting worden gesteld steeds zwaarder geworden. Frisse Scholen, het Bouwbesluit, het Kwaliteitskader en duurzaamheidsambities zijn hiervoor belangrijke oorzaken. De huisvestingsbudgetten zijn echter niet meegegroeid met deze ontwikkeling, waardoor eisen en budgetten niet meer goed op elkaar zijn afgestemd. Nu de aannemersmarkt sterk is aangetrokken – en het einde nog niet in zicht is – is het een grote uitdaging geworden om bouwprojecten voor onderwijshuisvesting binnen budget te voltooien. Bovendien moeten nieuwbouw onderwijsprojecten vanaf januari 2019 voldoen aan de normen van Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG), waardoor de bouwkosten verder zullen stijgen.

Lees verder onder de afbeelding

GEÏNTEGREERDE CONTRACTEN
De discussie over de budgetten voor onderwijshuisvesting wordt volop gevoerd door gemeenten, schoolbesturen en professionals uit het werkveld. Een oplossing is echter helaas nog niet in zicht. In de tussentijd moet worden gezocht naar manieren om desondanks invulling te blijven geven aan de huisvestingsbehoefte van scholen in het primair en voortgezet onderwijs. Met geïntegreerde bouwcontracten, waarbij zowel ontwerp als uitvoering worden uitbesteed aan één marktpartij – bijvoorbeeld een Design & Buildcontract – is het mogelijk om een zeer efficiënt gebouw te ontwerpen en zo de bouwkosten te drukken. Door het inbrengen van uitvoeringskennis in het ontwerpproces is het mogelijk om het ontwerp te optimaliseren, zodat een besparing kan worden gerealiseerd op de bouwkosten. Andere voordelen zijn prijszekerheid in een vroege fase en het verleggen van risico’s naar de aannemer. In de afgelopen periode zijn goede ervaringen opgedaan met geïntegreerde contracten voor onderwijsprojecten. Sommige schoolbesturen hebben er zelfs voor gekozen om geïntegreerde contracten te hanteren als standaard voor bouwprojecten. In de huidige markt blijkt echter dat geïntegreerde contracten minder geschikt worden voor onderwijsprojecten. Aannemers kunnen steeds vaker kiezen om alleen nog in te schrijven voor projecten die zij aantrekkelijk vinden. Bij geïntegreerde contracten worden risico’s verlegd naar de aannemer en door de beperkte onderwijsbudgetten, worden deze projecten minder aantrekkelijk. Daarnaast is er een aanzienlijke administratieve last gemoeid met de uitvoering van een geïntegreerd contract, omdat aannemers schriftelijk moeten aantonen dat zij voldoen aan de eisen uit het Programma van Eisen en het contract. Daardoor is een geïntegreerd contract minder geschikt voor kleinere projecten.

Lees verder onder de afbeelding

OVERSCHRIJDINGEN
Wanneer wordt teruggevallen op het traditionele model bestaat ook het risico dat de aanbesteding alsnog mislukt. Daarbij schakelt de opdrachtgever een architect in voor het ontwerp en vervolgens een aannemer voor de uitvoering, De aannemersmarkt is zo onvoorspelbaar dat, ondanks zorgvuldig bouwkostenmanagement, een aanbesteding financieel kan tegenvallen of kan mislukken. Volgens de enquête van Bouwstenen voor Sociaal is slechts 9% van de onderzochte scholen binnen budget gerealiseerd, 42% had een overschrijding kleiner dan 20%, de helft had een overschrijding groter dan 20% en enkele projecten hadden zelfs een overschrijding groter dan 35%. De grootste overschrijdingen zijn tevens de meest recente projecten. Dit is in overeenstemming met het beeld van snel stijgende bouwprijzen. Bij een tegenvallende aanbesteding moet het budget worden verhoogd, moeten bezuinigingen worden gezocht of een combinatie hiervan. Dit leidt vaak tot vertragingen. Soms komt een project zelfs geheel tot stilstand.

Lees verder onder de afbeelding

EFFECTIEVE BOUWKOSTENSTURING
Het is beter om effectievere bouwkostensturing in het ontwerpproces in te brengen. In het traditionele model kan uitvoeringskennis worden ingeschakeld door een aannemer toe te voegen aan het Ontwerpteam, bijvoorbeeld na de fase Definitief Ontwerp. Ontwerpers en aannemer stellen vervolgens samen het Technisch Ontwerp op. De opdrachtgever is bij het gehele ontwerpproces betrokken en kan zijn invloed uitoefenen. Dit model wordt Bouwteam genoemd. In dit model wordt een aannemer gecontracteerd die als adviseur voor de technische uitwerking wordt toegevoegd aan het Ontwerpteam: het zogenaamde Bouwteam. Tijdens de aanbesteding vindt prijsvorming op basis van een Definitief Ontwerp plaats. In de fase Technisch Ontwerp zoeken ontwerpers en aannemer gezamenlijk naar een optimaal ontwerpresultaat binnen het gestelde budget, zodat voor de opdrachtgever een maximaal resultaat kan worden behaald binnen de reguliere planning van het ontwerptraject. De aannemer denkt mee over efficiënte oplossingen, slimme duurzaamheidsmaatregelen en dergelijke. De aannemer en de opdrachtgever zijn bij alle keuzes betrokken. Deze vorm van aanbesteden verloopt daarmee wezenlijk anders dan een reguliere aanbesteding. Nadat het Technisch Ontwerp gereed is, wordt de realisatieovereenkomst definitief gesloten. Het is voor de opdrachtgever belangrijk om zich in het proces bij te laten staan door een goede procesmanager en een goede kostendeskundige.

VOORDELEN VAN EEN BOUWTEAM
• Maximale invloed voor de opdrachtgever
• Uitvoeringskennis in de ontwerpfase
• Effectieve bouwkostenbeheersing
• Maximale kwaliteit door een efficiënt ontwerp
• Aansturing zoals bij een traditioneel project, geringe administratieve last
• Geschikt voor grote en kleine projecten

DELEN