Steeds vaker kampen scholen met leegstand binnen de schoolgebouwen. Per jaar sijpelt tussen 6,7 miljoen en 17,5 miljoen euro aan geld weg dat bedoeld is voor het onderwijs. Om leegstand tegen te gaan, zouden deze ruimten verhuurd kunnen worden aan bijvoorbeeld een dagopvang, peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang. Helaas verbiedt de Wet op het Primair Onderwijs (WPO) dat ruimten bedoeld voor onderwijs voor een langere periode verhuurd worden. Wat zijn de mogelijkheden om een gedeelte van een schoolgebouw toch voor langere periode te verhuren?
Artikel 108 van de WPO biedt schoolbesturen de mogelijkheid om een gedeelte van het schoolgebouw en/of het terrein in gebruik te geven (ook wel medegebruik genoemd) of te verhuren aan derden. De huur of het gebruik eindigt doorgaans wanneer de school de ruimten nodig heeft voor eigen gebruik of wanneer de overeenkomst door een van de partijen wordt opgezegd.
Lees verder onder de foto
In de situatie waarbij het schoolbestuur juridisch eigenaar is en de gemeente het economisch claimrecht heeft, dient het schoolbestuur medegebruik te melden bij het college van B&W. Voor verhuur is immers toestemming van de gemeente nodig. Het college van B&W heeft op haar beurt de mogelijkheid leegstaande lokalen van scholen in gebruik te geven aan een andere school. Indien de ruimten door het schoolbestuur verhuurd of in gebruik gegeven zijn, heeft de gemeente de bevoegdheid om die lopende huur- of ingebruikgevingsovereenkomst te eindigen, wanneer dat betreffende gedeelte nodig is voor onderwijs. De huurder heeft in deze situatie niet de gebruikelijke huurbescherming. Dit brengt veel onzekerheid en kan zelfs tot het faillissement van een organisatie leiden, wanneer niet tijdig in een vervangende ruimte kan voorzien. Daarnaast bestaat het risico dat kinderen van de peuterspeelzaal en de dagopvang niet vanzelfsprekend doorstromen naar de daar gevestigde school. In de praktijk zal de gemeente mogelijke plannen om te ontruimen echter tijdig afstemmen. Partijen kunnen daarnaast afspreken dat de gemeente een vervangende huurruimte aanbiedt aan de opvang, indien zij de ruimte dringend nodig heeft.
Lees verder onder de foto
VIER MOGELIJKHEDEN
Er zijn vier verschillende mogelijkheden om gedeelten van het schoolgebouw voor een langere periode te kunnen verhuren:
1. ONTTREKKEN VAN EEN GEDEELTE VAN HET GEBOUW AAN ONDERWIJS
De eerste mogelijkheid is door een gedeelte van een schoolgebouw aan de onderwijsbestemming te onttrekken. Het schoolbestuur en het college van B&W kunnen dan vastleggen dat het gedeelte van het schoolgebouw blijvend niet meer voor het onderwijs nodig zal zijn. Het schoolbestuur houdt het juridisch eigendom over dat gedeelte van het schoolgebouw. Vervolgens kan het schoolbestuur aan het college van B&W toestemming vragen om dat gedeelte te verhuren aan de opvang, welke toestemming voor maximaal drie jaren verleend kan worden. De gemeente kan de verhuur gedurende die periode niet eindigen. Na afloop van de huurovereenkomst geniet de opvang niet de gebruikelijke huurbescherming uit artikel 7:230a BW. Wel kan het schoolbestuur na afloop van de termijn de gemeente telkens verzoeken de toestemming met drie jaren te verlengen.
2. DE GEMEENTE WORDT JURIDISCH EIGENAAR VAN HET SCHOOLGEBOUW
De tweede mogelijkheid voor de opvang een gedeelte van een schoolgebouw voor langere periode te huren, is wanneer de gemeente juridisch eigenaar wordt (of blijft) van het schoolgebouw. De gemeente kan als juridisch eigenaar de onderwijsruimten aan het schoolbestuur in gebruik geven en kan de overige ruimten aan een opvang verhuren. De huurovereenkomsten kunnen dan worden afgesloten voor een langere periode dan drie jaar.
Lees verder onder de foto
3. HET SCHOOLBESTUUR RICHT MET DE GEMEENTE EEN VERENIGING VAN EIGENAARS OP
De derde mogelijkheid om een school en een opvang in een gebouw te vestigen, is het gebouw te splitsen in appartementsrechten. Wellicht zijn er vooraf nog wat bouwkundige aanpassingen nodig, want beide gedeelten van het gebouw dienen als zelfstandig te kunnen functioneren. De eigendom komt gedeeltelijk te liggen bij het schoolbestuur en gedeeltelijk bij de gemeente. De gemeente kan haar gedeelte vervolgens verhuren aan de opvang.
4. DOORDECENTRALISATIE
Een laatste mogelijkheid waarbij verhuur voor langere termijn mogelijk wordt, is de bevoegdheden uit de WPO volledig te doordecentraliseren naar het schoolbestuur. De gemeente doet bij volledige doordecentralisatie namelijk afstand van al haar rechten die zij op grond van de WPO heeft, waaronder dus haar vorderingsrecht en economisch claimrecht. Het schoolbestuur kan vervolgens voor langere perioden de ruimten verhuren aan een opvang. Doordecentralisatie is echter de meest omslachtige oplossing en de minst aantrekkelijke optie om langjarige verhuur te borgen, omdat doordecentralisatie zekere risico’s met zich meebrengt en veelal onderdeel vormt van een grotere operatie. In de praktijk zijn er verscheidene opties om toch duurzame huurovereenkomsten af te sluiten. Zo kunnen school en opvang toch onder één dak opereren zonder dat de opvang het risico loopt het gehuurde op enig moment te moeten verlaten.
Dit artikel is geschreven door mr. Laura Swinkels en mr. Judith Hartog. U kunt contact met hen opnemen via laura.swinkels@icsadviseurs.nl en judith.hartog@icsadviseurs.nl.